Trouver un local pour exercer ses activités constitue un saut important lorsque l’on est entrepreneur. Même si l’achat ou la location de bureaux ne doit pas forcément constituer une priorité pour l’entrepreneur débutant, c’est un investissement qui peut s’avérer nécessaire dans certains cas. Aussi, en fonction du secteur d’activité dans lequel il se situe, l’entrepreneur peut être obligé de disposer de locaux professionnels. Mais trouver un local pour son entreprise au Sénégal est loin d’être évident. Entre les prix excessifs qui sont pratiqués, les arnaques récurrentes et les longues procédures à suivre, l’immobilier professionnel peut vite devenir un calvaire pour les locataires/acheteurs potentiels. Mais en parallèle, il existe de véritables opportunités à saisir pour les entrepreneurs qui veulent investir dans l’immobilier au Sénégal, car il s’agit d’un secteur plutôt très rentable. Immobilier au Sénégal : un calvaire ou une aubaine pour les entrepreneurs locaux ? Réponse dans la suite de cet article.
La cherté de la location au Sénégal : un véritable défi pour les entrepreneurs à la recherche d’un local professionnel
Selon les spécialistes du marché immobilier, les loyers ont augmenté de 256% entre 1994 et 2014, dans la région de Dakar. Cette hausse suit un rythme progressif depuis un bon moment d’après les statistiques observées. Les raisons de cette augmentation considérable des loyers sont multiples. Dans un premier temps, on note l’afflux d’expatriés, d’entreprises, d’institutions et organisations internationales, qui, attirées par la stabilité du Sénégal, viennent s’installer dans le pays. Étant dotés d’un pouvoir d’achat largement supérieur à celui d’une grande partie des dakarois, ils contribuent à la flambée des prix car les propriétaires et agences préfèrent louer/vendre aux plus offrants. Mais cela n’est pas la seule raison de la cherté de l’immobilier au Sénégal.
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Il faut aussi relever que le foncier coûte très cher notamment à Dakar. Il s’agit d’une ville très engorgée dans laquelle la demande en matière de produits immobiliers est supérieure à l’offre. Les vendeurs peuvent donc se permettre de gonfler les prix à volonté.
Autre facteur à prendre en compte, c’est la cherté des taux associés aux crédits immobiliers. En effet, les taux d’intérêt bancaire au Sénégal en matière d’immobilier font partie des plus chers de la sous-région ouest africaine. A côté de cela, la fiscalité coûte aussi chère et les coûts de construction grimpent également. Tout cela fait que vouloir acheter ou louer un bien immobilier au Sénégal, que ce soit à titre d’habitation ou à titre professionnel, coûte excessivement cher, notamment dans la capitale. Étant donné qu’ils doivent faire face à des charges d’investissement très élevées, les bailleurs sont obligés de gonfler les prix afin de tirer la rentabilité souhaitée.
Par ailleurs, le Sénégal fait partie des pays qui importent plus qu’ils n’exportent. La plupart des matériaux de construction sont importés, cela constitue aussi une charge supplémentaire élevée pour les personnes qui investissent dans l’immobilier. D’ailleurs, la récente fermeture des frontières avec le Mali et la guerre en Russie ont aussi impacté la hausse des matériaux de construction tels que le ciment, le fer, etc., étant donné que le Sénégal n’est pas encore autonome en la matière.
Tous ces facteurs corrélés font que les entrepreneurs qui veulent louer ou acheter des bureaux pour leurs entreprises au Sénégal sont confrontés à des prix excessifs. Une situation qui n’est pas toujours facile à gérer, notamment pour les entrepreneurs débutants qui ne disposent pas d’un gros portefeuille.
Les échecs successifs des législations en faveur des baisses du loyer
En vue de réguler les prix sur le secteur immobilier au Sénégal, l’Etat a mis en place en 2014, une loi visant à baisser les loyers de 4 à 29% en fonction du montant. Cette réclamation est tombée dans les oreilles de sourds car les prix des loyers ont continué à être fixés librement en fonction du marché.
« Les propriétaires expulsent leurs locataires, en expliquant vouloir faire des travaux ou occuper eux-mêmes leur logement. Après un coup de peinture, ils le louent de nouveau à un prix plus élevé ». Ces propos de Elimane Sall, président de l’Association de Défense des Locataires du Sénégal, recueillis par le journal Le monde Afrique, témoignent bien de l’échec cuisant de la loi sur la baisse des loyers. De la même manière, le décret n*77-527 du 23/06/1977 qui stipule que le montant du cautionnement et des loyers à verser d’avance, ne peut excéder une somme correspondant à deux mois de loyer n’est pas respecté. Il est très courant sur les annonces immobilières, de voir des propriétaires et agences, exiger 3 voire 4 mois de caution sur la location d’un bien immobilier au Sénégal.
Des coûts importants d’accès aux locaux professionnels pour les entrepreneurs
Comme stipulé plus haut, acheter ou louer un bien immobilier au Sénégal coûte cher. Et ça l’est encore plus lorsqu’il s’agit de bureaux et de locaux professionnels pour une entreprise. Les locaux commerciaux coûtent beaucoup plus chers que les biens à usage d’habitation. Aussi, si des mesures sont prises en vue de favoriser la baisse des loyers sur les biens destinés à servir de logements, tel n’est pas le cas pour les locaux professionnels. Les coûts engendrés par la location ou un achat en immobilier professionnel au Sénégal sont donc très élevés.
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En effet, en plus du loyer mensuel, l’entrepreneur doit verser plusieurs sommes au moment de la signature du bail. C’est le cas par exemple du dépôt de garantie qui peut être très contraignant financièrement, surtout pour les entreprises en début d’activité, car cela pourrait compromettre leur capacité à investir. Les finances prennent encore plus un coup lorsque l’entrepreneur décide d’acheter le local plutôt que de le louer. En effet, en faisant un achat si important, le porteur de projet réduit significativement ses marges de manœuvre financière pour développer son activité. Plusieurs millions de FCFA sont en effet nécessaires pour financer un achat de local professionnel.
Pour ce qui est du coût de la location, il faut compter en moyenne 12 000 FCFA par mètre carré pour accéder à un local professionnel au Sénégal. Ce prix est fortement variable et peut être beaucoup plus élevé en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien et du standing de l’immeuble qui l’abrite. C’est la raison pour laquelle on recommande aux entrepreneurs débutants, d’opter d’abord pour la location, et de se tourner vers l’option d’achat lorsque leur activité aura atteint une phase de croissance soutenue.
Où trouver un local professionnel pour son entreprise au Sénégal ?
Tu es à la recherche de bureaux professionnels pour exercer une activité au Sénégal ? Plusieurs options s’offrent à toi. Mais tout d’abord, sache que pour faire une recherche sur de bonnes bases, tu devras tenir compte du nombre de mètres carrés nécessaires pour ton activité. Il te faudra aussi définir un budget maximal pour le loyer et choisir la zone géographique qui sera la plus bénéfique pour ton entreprise. Une fois tous ces paramètres importants pris en considération, tu pourras débuter ta recherche plus sereinement.
Pour trouver ton local professionnel, tu peux faire recours au bouche à oreille en posant la question aux autres entrepreneurs de ton réseau, mais aussi consulter les groupes et sites d’annonces immobilières.
Voici d’autres pistes à explorer :
1- Se rapprocher d’une agence immobilière
En faisant recours à une agence immobilière pour trouver un local professionnel au Sénégal, tu auras la possibilité de bénéficier de l’accompagnement d’experts. Mais attention, il faut s’assurer au préalable de la fiabilité de l’agence choisie. Pour cela, n’hésite pas à aller lire les avis Google à son propos ou voir ce que les gens disent à son sujet sur les réseaux sociaux. L’avantage de se rapprocher d’une agence immobilière, c’est que celle-ci pourra te dénicher très rapidement les meilleurs locaux professionnels, tout en respectant tes critères et exigences techniques ainsi que ton budget. Par contre, les offres disponibles au niveau de ces agences sont généralement trop chères. Quand on a un petit budget, il est souvent difficile de trouver satisfaction.
2- Opter pour le coworking afin de réduire ses coûts
Le coworking constitue une nouvelle tendance en matière d’organisation de travail et qui consiste en la location d’espaces partagés de travail. Autrement dit, il s’agit de t’allier avec un ou plusieurs autres entrepreneurs afin de louer un local professionnel. L’avantage ici est que cela vous permet de mutualiser vos ressources et donc de diminuer considérablement vos charges de location mensuelles.
Par exemple, au lieu de payer mensuellement des bureaux qui coûtent 1500 000 FCFA, tu pourrais t’associer avec deux ou trois entrepreneurs pour ne payer que le tiers du montant initial. Outre ses avantages sur le plan économique, le coworking constitue une bonne façon de lutter contre l’isolement auquel sont souvent confrontés les entrepreneurs et de se faire un carnet d’adresses.
3- Se tourner vers les espaces de travail collaboratifs
Outre la location de bureau en coworking, on retrouve de plus en plus d’espaces de travail collaboratifs à Dakar. Ils pratiquent des tarifs largement moins chers comparés aux offres de location de bureaux que l’on retrouve sur le marché. Ces espaces de coworking constituent une solution low cost pour les entrepreneurs à petit budget, qui ont besoin de locaux pour développer leurs activités. Parmi les plus populaires auprès des entrepreneurs locaux, on peut citer Jokkolabs, Impact Hub ou encore Regus. Chez Impact Hub par exemple, tu pourrais louer un espace de coworking à 60 000 FCFA par mois ou accéder à des bureaux privés à partir de 400 000 FCFA par mois. Ces espaces de coworking disposent généralement de toutes les commodités dont un entrepreneur a besoin pour être productif : électricité, accès wifi, machine à café, climatisation, mobilier, etc. Ils te permettent de recevoir tes clients et partenaires potentiels dans un cadre plus professionnel, sans avoir besoin d’injecter plus d’un million de fcfa par mois dans la location de bureaux.
4- Transformer son appartement/villa en local professionnel
Exercer leur activité depuis leur domicile est un choix vers lequel se tournent les entrepreneurs qui veulent réduire leurs charges de fonctionnement. Mais attention ! S’il est bien possible de transformer son domicile en bureau, il faut savoir que cela ne peut se faire que sous condition.
En fonction du type d’activité que tu exerces, un local à usage d’habitation peut ne pas être adapté pour abriter ton entreprise. De même, si dans les conditions du bail, il est stipulé que le logement ne doit pas être détourné en local commercial, tu ne pourras pas exercer ton activité depuis chez toi.
Quelles sont les opportunités qui s’offrent aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier au Sénégal ?
Même si un achat ou un investissement immobilier au Sénégal peut s’avérer très cher, il s’agit parallèlement d’un secteur assez rentable. Voici par exemple des idées de business juteux dans lesquels tu pourrais te lancer si le secteur immobilier t’intéresse.
1- Faire de la location saisonnière
La location saisonnière consiste à mettre en location sur une courte durée (3 mois maximum), un bien immobilier déjà meublé comme on peut le faire à l’hôtel. Il s’agit d’un des business immobiliers les plus plébiscités au Sénégal, notamment en raison de la grande rentabilité que l’on peut y tirer. En effet, alors que la location classique permet de dégager en moyenne seulement 5% de rentabilité, la location courte durée peut permettre à l’investisseur de dégager jusqu’à 15% en termes de rentabilité.
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D’autres facteurs peuvent aussi influer sur la rentabilité du bien. C’est le cas par exemple de l’état du bâtiment, son standing, son emplacement, etc. De façon plus concrète, au lieu de louer un appartement à 300 000 FCFA par mois, tu pourrais le mettre en location courte durée à 25 000 FCFA la nuitée. Ce faisant, tu pourras gagner sur une période de 30 jours, 750 0000 FCFA, soit plus du double du chiffre d’affaires généré en optant pour la location classique. Ainsi, la location saisonnière constitue un moyen de se créer un revenu passif mais aussi de dégager des revenus importants pour solder rapidement son crédit immobilier. Un des principaux inconvénients liés à ce type d’investissement reste toutefois le risque de vacance. C’est-à- dire la difficulté à trouver des locataires saisonniers pour occuper le logement.
2- Faire de la location de bureaux professionnels
Comme nous en avons parlé plus haut, la location de bureaux professionnels au Sénégal nécessite un investissement conséquent. Ce qui peut constituer un atout pour les personnes qui veulent proposer des produits immobiliers en ce sens. D’ailleurs, l’étude Knight Frank Africa Report 2020-2021, révèle que le marché des bureaux est particulièrement dynamique et en pleine croissance en Côte d’ivoire et au Sénégal, « grâce au développement des start-ups dans ces pays ». Selon le même document, les rendements immobiliers au Sénégal tournent autour de près de 13% pour l’immobilier industriel. Il existe donc bel et bien des opportunités à saisir sur ce marché qui est encore loin d’être très concurrentiel.
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3- Ouvrir une agence immobilière
S’il y a bien un business qui est connu et réputé pour sa rentabilité au Sénégal, c’est bien celui des agences immobilières. Ce secteur, particulièrement dynamique, offre de très belles perspectives de croissance ainsi que de grosses opportunités. Les nombreuses sociétés immobilières qui sont sorties de terre ces dernières années en sont la preuve. Par contre, peu d’agences parviennent réellement à sortir leur épingle du jeu. Pour réussir dans ce business, il est indispensable d’avoir un bon carnet d’adresses au début et être capable d’aller chercher et user de son pouvoir de conviction pour signer de nouveaux contrats. La concurrence étant très rude dans le domaine, il faut avoir un bon relationnel pour s’en sortir.
4- Faire de la location-vente
La location-vente est une tactique qui permet d’acheter un bien immobilier de façon échelonnée. Autrement dit, au lieu de payer l’intégralité du prix de vente d’un seul coup, il s’agira de payer petit à petit le prix, sous forme de loyers et d’épargnes, pour se constituer une avance. A la fin du contrat, la personne devient propriétaire du bien. C’est une stratégie qu’utilisent les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier mais qui n’ont pas accès à un gros capital pour payer cash.
Si tu optes pour la location-vente, le processus d’achat va se dérouler en deux phases. La première phase d’acquisition du bien consiste à en être locataire pendant une certaine durée. Cette période peut s’étaler sur 10 à 15 ans ou moins. Une fois cette phase terminée, tu pourras passer du statut de locataire à celui de propriétaire. Tu deviendras alors propriétaire officiel du bien immobilier et tu pourras en faire ce que tu veux : le revendre, le mettre en location ou en faire un local commercial.
Comme tu peux le voir, la location-vente est une solution particulièrement adaptée aux petits budgets. Elle permet d’investir facilement dans l’immobilier car elle ne nécessite aucun apport au moment de la signature du contrat et permet de rentabiliser ses loyers.
Sources :
