Acheter un bien sur le plan foncier en Afrique, c’est s’exposer à l’escroquerie, à l’insécurité et aux litiges. Ceci est généralement dû aux procédures d’obtention, pour la plupart mal établies. Le Sénégal n’est pas en reste face à ce problème. Néanmoins, depuis quelques années déjà, le gouvernement sénégalais a établi des règles très strictes, afin que les transactions immobilières se déroulent sans accroc. Aujourd’hui, une procédure exceptionnelle est appliquée quand il s’agit de l’obtention d’un titre foncier au Sénégal. Cette dernière permet aux autorités de reconnaître devant la loi, qu’un tiers est propriétaire d’un bien dans le domaine foncier. Tu souhaites acheter un terrain ou un immeuble au Sénégal ? Tu dois engager les procédures le plus tôt possible, afin de sécuriser ton bien. Dans cet article, on t’explique comment obtenir un titre foncier au Sénégal

Le titre foncier : Définition 

Qu’est-ce qu’un titre foncier ? Si tu comptes faire une demande d’obtention de titre foncier, la première étape est de savoir exactement ce qu’il signifie. Le titre foncier est un titre de propriété que le gouvernement octroie aux propriétaires. Ce document est définitif et non modifiable

titre foncier au Sénégal

Par ailleurs, il garantit au propriétaire du bien immobilier (terrain, immeuble, villa, etc.), une occupation permanente et illimitée dans le temps. Le titre foncier est également considéré comme un droit de propriété à part entière. En tant que titulaire dudit document, tu peux le léguer, l’utiliser comme garantie pour des prêts ou carrément le vendre. 

Comment obtenir un titre foncier au Sénégal ? 

La procédure d’obtention d’un titre foncier au Sénégal fait intervenir deux services, dont l’accompagnement et l’implication sont obligatoires. On parle d’un service notarial territorialement compétent et du Bureau de la Conservation de la propriété et des droits fonciers. Le dernier service cité est disponible auprès de la Direction générale des Impôts et des Domaines.

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La procédure d’obtention du titre foncier est aboutie si et seulement si, ton nom est inscrit dans le livre foncier sénégalais en tant que propriétaire. On parle généralement de mutation de droit au nom de l’acquéreur. Par ailleurs, il est préférable que le paiement de tes droits, de tes taxes et de la somme convenue entre toi et l’acheteur soit effectué auprès de la comptabilité du notaire initialement sollicité. Cette mesure accentue la sécurité de l’opération. 

Les étapes de l’obtention du titre foncier : Au niveau du Service Notarial territorialement compétent 

Lorsque tu souhaites acquérir un bien immobilier, les autorités sénégalaises exigent que tu sois attaché à un Notaire. Ce dernier à pour rôle de t’accompagner et de t’assister, afin que les transactions entre ton vendeur et toi se déroule sans fraudes, suivant les étapes suivantes : 

  • Tu dois impérativement faire une demande de réquisition auprès du Conservateur de la propriété et des droits fonciers, afin d’obtenir un état de droits réels. Ledit document fournit les informations suivantes : l’identité du  propriétaire actuel du bien immobilier, sa consistance et toutes les charges éventuelles qui le grèvent au moment même de la vente (hypothèque, gage, etc.). Le Conservateur de la propriété et des droits fonciers délivrent l’état de droits réels dans un délai de trois (03) jours maximum, moyennant un prix qui varie généralement entre 500 et 1.500 FCFA. 
  • Tu dois ensuite déclarer ta transaction auprès du Directeur chargé des Domaines. La déclaration est entièrement gratuite et ne fait en aucun cas barrière à l’opération d’acquisition du bien immobilier.
  • Une fois les deux étapes précédentes validées, le Notaire établit l’acte de vente que toi et le vendeur devront signer, avant que le dossier soit expédié vers le Conservateur de la propriété et des droits fonciers. 

Les étapes d’obtention du titre foncier au niveau du service notarial territorialement compétent, fait intervenir plusieurs frais. En tant qu’acquéreur, tu dois les payer auprès du bureau du notaire. On parle :

  • Des émoluments du notaire. Autrement dit, les honoraires du notaire ;
  • Des frais liés aux droits d’enregistrement : 5% du prix de vente ou de la valeur du bien que tu souhaites acquérir ;
  • Des frais liés à toute la formalité foncière : 1% du prix de vente ou de la valeur du bien que tu souhaites acquérir ;
  • Des frais des droits de timbre : 2.000 FCFA/feuille ;
  • Des frais TVA sur les honoraires du notaire ;

Les étapes de l’obtention du titre foncier : Au niveau du Service de la Conservation Foncière 

Une fois que le dossier est expédié vers le Service de la Conservation Foncière, la procédure de formalité fusionnée débute automatiquement, suivant les étapes suivantes :

  • Le Service de la Conservation Foncière accuse réception du dossier de mutation du bien du vendeur vers l’acquéreur (toi) ;
  • L’exécution de la formalité de publicité foncière et de la formalité d’enregistrement de l’acte dans le livre foncier se font simultanément : on parle d’exécution concomitante des différentes formalités ; 
  • Le Conservateur des droits fonciers délivre alors l’état de droits réels ;

titre foncier au Sénégal

Une fois l’état de droits réels délivré, la mutation du bien immobilier au nom de l’acquéreur (toi) se fait sur ordre du notaire. Lorsque le document est établi, il vient constater l’inscription définitive du droit de l’acquéreur. Les trois étapes précédemment citées doivent se dérouler dans un délai de 30 jours maximum. 

NB : Il y à une chose que tu dois obligatoirement retenir. La procédure ci-dessus diffère totalement de celle où l’acquéreur veut transformer un titre d’occupation (location, permis d’occuper, etc.) en titre foncier. 

La documentation pour comprendre le domaine foncier au Sénégal 

Pour t’aider à mieux comprendre le domaine foncier au Sénégal, les autorités ont mis en place plusieurs documents qui expliquent clairement les différentes étapes initialement citées : 

  1. Loi n°76-60 du 12 juin 1976 portant Code des Obligations civiles et commerciales. 
  2. Loi n°2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière.
  3. Loi n°12-31 du 31 décembre 2012 portant Code général des Impôts, modifiée.
  4. Loi n°2013-04 du 08 juillet 2013 abrogeant la loi n°77-85 du 10 août 1977 soumettant  à autorisation préalable certaines transactions immobilières et instituant un régime de déclaration préalable aux transactions portant sur un immeuble ou un droit réel immobilier.
  5. Décret 88-1004 du 22 juillet 1988 fixant salaire et émoluments dus pour l’accomplissement des formalités de publicités foncières.
  6. Décret n°2006-1366 du 8 décembre 2006 fixant le tarif des notaires.
  7. Décret n°2007-1500 du 13 décembre 2007 portant modification du décret n°2006-1366 du 8 décembre 2006 fixant le tarif des notaires.

Si vous avez du mal à trouver les documents ci-dessus énumérés, rendez-vous sur le site de la DGID à l’adresse www.impotsetdomaines.gouv.sn. Toute la documentation y est regroupée, afin de faciliter vos recherches.  

Quelles sont les pièces administratives à prévoir pour l’obtention de ton titre foncier au Sénégal ? 

Les services en charge de l’établissement du titre foncier au Sénégal exigent quelques documents essentiels quand il s’agit de l’obtention d’un titre foncier : l’expédition de l’acte de vente, de l’acte de donation ou de l’acte d’échange ; un extrait du plan du terrain ou de sa situation, mais aussi une copie certifiée de la pièce d’identité nationale du propriétaire (ou du NINEA si le propriétaire du bien immobilier est une personne morale). 

Les régimes fonciers du Sénégal 

La gestion et l’administration de toutes les terres du Sénégal sont possibles grâce aux deux principaux régimes mis en place par le gouvernement. On note : le régime de l’immatriculation et le régime du domaine national. 

Le régime de l’immatriculation concerne toutes les terres situées sur le territoire sénégalais qu’elles soient situées dans les milieux urbains ou ruraux et qui font l’objet d’une immatriculation au nom d’une personne physique ou morale, qui garantit par la même occasion un droit de propriété définitif. L’article 15 de la constitution du Sénégal explique mieux ceci en tant que garantie du gage de la propriété privée. 

Le régime du domaine national concerne toutes les terres situées sur le territoire sénégalais qu’elles soient situées dans les milieux urbains ou ruraux, qui ne font pas objet d’immatriculation et qui sont régies jusque-là par le régime du droit coutumier. Le régime du domaine national résulte de l’étude réalisée sur le régime coutumier en 1964. Cette dernière fait intervenir une réforme foncière selon laquelle 95% des terres appartiennent au domaine national et 5% à l’État et aux tiers privés. 

Le bail emphytéotique 

On t’a expliqué de long en large tout ce qu’il y a à savoir sur le titre foncier d’un particulier (encore appelé titre foncier individuel). Néanmoins, il existe un autre titre de propriété que nous n’avions pas mentionné : le bail emphytéotique

C’est la même chose qu’un titre foncier individuel sauf qu’ici, l’acquéreur ne dispose que d’un droit de propriété révocable et qui dure un temps donné (généralement entre 15 et 99 ans). Ce type de titre de propriété est destiné aux personnes voulant réaliser des investissements pour l’agriculture, pour la construction de bâtiments à usage commercial, pour la construction d’immeubles destinée à l’habitation ou encore pour la construction d’immeubles à usage mixte. Le bail emphytéotique peut être également converti en titre foncier pour particulier

 


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