Lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier au Sénégal, il convient de porter une attention particulière à la nature du titre de propriété associé au bien. Cela permet d’éviter des confusions qui peuvent réserver de mauvaises surprises aux acheteurs. Malheureusement, de nombreux acquéreurs ne prennent pas toujours cette précaution et se retrouvent dans des situations bien embarrassantes. Quelles sont les implications d’un titre foncier ? La délibération au Sénégal donne-t-elle accès aux mêmes droits que le titre foncier ? Quelles sont les différences existantes entre ces deux documents administratifs? On lève le voile sur ces mystères pour permettre aux investisseurs immobiliers d’y voir plus clair. 

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un titre foncier ?

Pour rappel, le titre foncier est un document rédigé et signé par un notaire, qui permet d’authentifier et de prouver, la propriété que détient un individu sur un bien immobilier. L’obtention du titre foncier fait suite à la rédaction d’un acte, qui doit obligatoirement être publié par le notaire au service de la publicité foncière. Ce titre garantit au propriétaire du bien immobilier, une occupation permanente et durable, non limitée dans le temps. Ainsi, le titre foncier confère à son détenteur un droit inaliénable et inattaquable sur un bien immobilier.

Au Sénégal, le titre foncier est d’ailleurs considéré comme étant un droit de propriété à part entière. Son titulaire peut donc s’en servir comme bon lui semble : il peut le vendre, le léguer, le mettre en location, l’habiter ou encore le présenter comme garantie dans le cadre d’un emprunt bancaire, etc.

Quels sont les éléments que l’on retrouve dans un titre foncier ?

Le titre foncier doit comporter obligatoirement les données les plus importantes de l’acte de vente, en vue de de la publication à la publicité foncière. Ce document fait généralement mention de :

  • Une description détaillée du bien immobilier et sa nature ;
  • L’identité des parties concernées par la transaction : acheteurs et vendeurs;
  • Les quotités acquises par chaque partie ;
  • Le prix de vente du bien immobilier;
  • Les informations cadastrales (relevé topographique, surface du sol, etc.);
  • Les conditions générales de vente ; 
  • Les conditions de rétractation ; 
  • Les dispositions liées à l’urbanisme et au droit de préemption…

Cette liste est non exhaustive. 

Qu’en est-il de la délibération au Sénégal ?

Céder les impenses, c’est-à-dire les peines et soins liés à un terrain, telle est la philosophie de l’acte de délibération. Acte administratif existant au Sénégal depuis des décennies, il est souvent considéré à tort comme un titre de propriété. En réalité, la délibération n’est pas un véritable titre de propriété, mais un simple document administratif délivré par une mairie. Mais au Sénégal, de nombreux terrains sont acquis par délibération, ce qui prête souvent à confusion. 

Généralement, les personnes qui commercialisent des biens immobiliers sous forme de délibération ne disposent elles-mêmes pas de titre foncier. Elles sont généralement détentrices d’un bail emphytéotique. Ce dernier (le bail emphytéotique) constitue un contrat d’une durée minimale de 50 ans, renouvelable, qui permet à son détenteur d’exploiter une parcelle ou de la mettre en valeur (impenses).

Délibération sénégal

Si la commercialisation du bail emphytéotique au Sénégal est interdite, il est toutefois possible de céder les impenses liées au contrat. Autrement dit, acheter un terrain avec délibération au Sénégal, ne fait en aucun cas de vous le propriétaire dudit terrain. Ce qui vous appartient c’est simplement les impenses, c’est-à-dire, l’entretien et la mise en valeur de la propriété. 

Par ailleurs, il faut noter que l’obtention d’une délibération au Sénégal nécessite obligatoirement l’accord de la mairie compétente en fonction de la situation géographique du terrain.

Différence entre délibération et titre foncier au Sénégal

Contrairement à la délibération, le titre foncier constitue un titre de propriété qui confère un droit réel. Aussi le détenteur d’un titre foncier peut disposer librement du bien immobilier, ce qui n’est pas le cas pour celui qui a obtenu une délibération. 

La différence principale entre ces deux documents est que l’un (le titre foncier en l’occurrence) offre une liberté totale alors que l’autre (la délibération) est soumise à un certain nombre de restrictions. Aussi, les banques peuvent accepter une garantie portant sur un titre foncier, en échange d’un crédit bancaire, alors qu’elles refuseraient de prendre une délibération à titre d’hypothèque par exemple.

En définitive, pour éviter les mauvaises surprises, il faudrait comprendre que lorsque l’on acquiert un terrain avec délibération, c’est en réalité les impenses (ou peines et soins) que l’on possède et non le terrain en lui-même. Le bien immobilier ainsi acquis ne peut donc faire l’objet d’une vente ou encore moins être mis en location.

 


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