Comment acheter un terrain agricole au Sénégal ?

Situé à l’extrême ouest du continent africain, le Sénégal dispose d’une superficie de 196 712 Km². Il s’agit d’un territoire limité au Nord par la Mauritanie, à l’Est par le Mali et au Sud par la Guinée et la Guinée Bissau. La République de Gambie quant à elle, constitue une enclave de 25 km de large à l’intérieur du territoire sénégalais. 

Étant un pays de l’Afrique subsaharienne, le Sénégal a un climat de type soudano-sahélien. En dehors de l’Océan Atlantique qui limite à l’Ouest le Sénégal, les ressources en eaux de surface du pays sont constituées par quatre fleuves à savoir: le fleuve Sénégal au nord (1700 Km de long), le fleuve Saloum (250 km) au centre, le fleuve Gambie (1 130 km) au centre et le fleuve Casamance (300 km) au sud.

Sur le plan administratif, le Sénégal est subdivisé en 14 régions. Il y’a un type d’agriculture qui est propre à chacune de ces régions en fonction de ces caractéristiques.

. Dans la région de la Casamance située au sud du pays par exemple, la culture du riz s’y développe, non seulement parce qu’il s’agit d’une culture traditionnelle de la zone, mais aussi en raison des aménagements hydro-agricoles effectués au niveau de la vallée du fleuve. Du côté de Niayes, une zone géographique située au Nord-ouest du Sénégal, l’horticulture constitue la branche agricole dominante. Ainsi l’économie sénégalaise repose essentiellement sur le secteur agricole qui occupe plus de 60% de la population active du pays. 

L’importance de l’agriculture au Sénégal est telle que le gouvernement en a fait une des composantes phares du Plan Sénégal Emergent. Ce secteur constitue ainsi un des piliers phares de la politique de développement du pays. De par les moyens investis chaque année dans l’agriculture sénégalaise, celle-ci a tout pour devenir une agriculture compétitive à l’échelle sous-régionale et mondiale. A l’heure actuelle, le sous-secteur horticole (production de fruits et légumes) constitue d’ailleurs un des meilleurs atouts de l’agriculture au Sénégal en termes de croissance et de création de valeur ajoutée.

Ceci combiné aux conditions agro-écologiques très favorables de certaines zones du pays et à la situation géographique du Sénégal particulièrement favorable aux principaux marchés d’exportation, montrent que l’agriculture au Sénégal constitue un domaine dans lequel il vaille la peine d’investir. Tu envisages justement d’investir dans le secteur agricole au Sénégal ? Il faut savoir qu’il existe de nombreuses opportunités d’investissements pour les personnes qui souhaitent contribuer au développement et à la modernisation de ce secteur. Pour mener à bien ton projet agricole au Sénégal, il te faudra dans un premier temps te doter de terres cultivables, c’est-à-dire acheter un terrain dans une région propice au type d’agriculture que tu souhaites pratiquer.

L’achat terrain au Sénégal, qu’il soit destiné à un usage agricole ou d’habitation, constitue un projet qui doit être soigneusement préparé. En effet, il faut dans un premier temps définir ses critères d’achat puis ensuite se lancer à la recherche de terrains qui pourront faire l’affaire. De plus, entre les différentes étapes du processus, les arnaques immobilières récurrentes à éviter, le coût associé aux transactions et le temps que cela peut prendre, une opération foncière au Sénégal peut s’avérer un parcours du combattant. 

L’acheteur de terrain doit donc s’armer de patience, être particulièrement méticuleux et faire attention à chaque détail avant de s’engager définitivement. Alors, comment acheter un terrain au Sénégal ? Quelles sont les spécificités dont il faut tenir compte lorsqu’il s’agit d’un terrain agricole ? Dans cet article, nous t’apporterons quelques éléments de réponse et conseils utiles qui pourront te guider dans ta recherche de terrain au Sénégal. 

Etape 1 : Trouver un terrain agricole qui correspond à tes critères 

Pour acheter un terrain agricole au Sénégal, il faut d’abord déterminer tes critères d’achat. C’est-à-dire identifier les caractéristiques qui seront propres à ta parcelle, choisir la zone géographique dans laquelle tu souhaites acheter. Le choix de cette zone est d’autant plus important lorsque l’on sait que d’une région à une autre au Sénégal, les températures ne sont pas les mêmes. Si les zones des Niayes ou encore la Casamance sont plus faciles à exploiter en raison de leurs conditions climatiques avantageuses, tel n’est pas le cas pour des régions telles que Tambacounda, Kolda et Kaolack par exemple, où il fait très chaud. Les fortes températures de ces zones constitue en effet un facteur susceptible de rendre l’exploitation de la terre assez difficile. 

En prenant la peine de déterminer à l’avance ces éléments, tu pourras gagner un temps considérable dans ta recherche de terrain au Sénégal. Pour trouver un terrain agricole au Sénégal, tu peux te rapprocher des agences immobilières qui pourront en fonction de tes critères te proposer des terrains qui pourraient te convenir. 

De même, au Sénégal, il existe des forums et sites spécialisés dans la vente de biens immobiliers. Tu pourras y trouver des parcelles à usage d’habitation ou agricole pour réaliser tes projets. Sur ces sites, il existe de bonnes opportunités à saisir par les personnes comme toi qui sont à la recherche de foncier au Sénégal . Parmi les sites les plus populaires en matière de vente et d’achat de bien immobilier au Senegal on peut citer : Jumia Deals, Mon Agent Immo ou encore Senegal City. Pour trouver un terrain au Sénégal, tu peux aussi te rapprocher d’un notaire immobilier. Celui-ci pourra t’aider à dénicher des parcelles en vente dans les régions qui t’intéressent. 

Une  autre option à explorer pour acheter un terrain au Sénégal, c’est de rencontrer les agriculteurs ou associations paysannes proches des zones dans lesquelles tu aimerais acheter ta parcelle. Ceux-ci pourront te proposer des terrains à vendre ou tout au moins te mettre en relation avec des professionnels et particuliers auprès desquels tu pourrais acheter. Enfin, n’hésite pas à descendre dans les zones cibles pour voir si tu peux repérer des panneaux “à vendre”. Cette descente sur le terrain te permettra de mieux évaluer la zone, de voir si elle correspond à tes critères et d’identifier les parcelles à vendre qui sont susceptibles de t’intéresser. 

Etape 2 : Visiter le terrain et prendre ses précautions

Tu as identifié un ou deux terrains qui répondent à tes critères ? La seconde étape est de les visiter. Même si tu as mandaté une agence immobilière pour s’occuper de toute l’opération ou délégué un professionnel immobilier pour qu’il se charge de l’achat, il est toujours préférable que tu visites au moins une à deux fois le terrain que tu veux acheter. Tu pourras ainsi le voir et examiner s’il répond en tous points à ce que tu recherches. On te recommande surtout de visiter la parcelle en période hivernale, c’est-à-dire durant la saison des pluies. Ainsi, tu pourras voir si le terrain est inondable ou non. Lors de tes visites du terrain, tu pourras non seulement voir si celui-ci répond à tes attentes mais aussi poser toutes les questions nécessaires au propriétaire.

 Il faut savoir qu’au Sénégal, les arnaques immobilières sont très fréquentes. Des personnes mal intentionnées n’ont aucun scrupule à vendre un même titre foncier à plusieurs acheteurs, ce qui engendre des litiges fonciers. Pour éviter d’être victimes de ces escroqueries, rends toi d’abord sur le terrain que tu envisages d’acheter et pose les bonnes questions au vendeur pour t’assurer qu’il est bien le seul et unique propriétaire du bien immobilier. Tu dois poser des questions notamment sur l’origine du bien immobilier, les raisons pour lesquelles la parcelle est mise en vente, la superficie du terrain, ses caractéristiques, le type de sols, etc. Si le vendeur a du mal à te répondre ou s’il esquive tes questions, prends tes jambes à ton cou. 

Parfois, poser des questions ne suffit pas, le vendeur ou la personne mandatée pour s’occuper de la vente peut te fournir de fausses informations. Pour éviter les pires ennuis, tu dois te renseigner auprès des organismes administratifs compétents avant de finaliser la partie.  Voici quelques organismes auprès desquels tu pourras prendre des renseignements complémentaires : 

• Les services de l’urbanisme territorialement compétents : 

Avant de t’engager auprès du vendeur, tu dois te rendre aux services de l’urbanisme compétents dans la zone dans laquelle le terrain que tu convoites est situé.  A ce niveau, tu pourras obtenir un certificat d’urbanisme. Ce document te fournira des informations sur la destination et les éventuelles servitudes relatives à la parcelle. Tu auras aussi des informations sur la régularité du lotissement dans lequel se situe le terrain.

• Le Cadastre : 

Avant d’acheter un terrain agricole au Sénégal, il est important de s’informer auprès des services du cadastre sur la situation foncière et domaniale dudit terrain. Le Cadastre va aussi te renseigner sur la superficie réelle du terrain ainsi que sur sa forme. 

• Le receveur des Domaines : 

Le receveur des Domaines et un service de la Direction générale des Impôts et Domaines (DGID) du Sénégal. C’est à ce niveau que tu pourras connaître la nature du titre de propriété sur lequel porte le terrain. En fonction de la façon dont le vendeur a acquis le terrain, le titre de propriété associé peut être un titre foncier, un permis d’habiter ou un bail emphytéotique. A noter aussi qu’il existe au Sénégal, un type de titre de propriété qui s’obtient par délibération. Ce titre s’applique aux terres appartenant au domaine national mais qui sont affectées à des particuliers qui peuvent en faire usage ou les revendre. Même si la revente de terrains affectés est en réalité illégale, elle demeure néanmoins souvent pratiquée au Sénégal. Si tu achètes ce type de terrain, assure-toi de te rendre à la mairie le plus rapidement possible afin que le nom du propriétaire soit changé et qu’il soit affecté à ton nom. 

 Il est important de connaître la nature du titre de propriété du terrain que tu achètes car les implications des titres de propriété au Sénégal ne sont pas les mêmes.

• Le recours au Notaire pour acheter un terrain agricole au Sénégal :

Lorsque tu achètes un terrain au Sénégal ou n’importe quel bien immobilier, tu dois toujours faire recours aux services d’un notaire. C’est la condition sine qua none pour acheter une propriété en toute sécurité au Sénégal. Face aux arnaques qui subsistent dans ce milieu, le recours au notaire immobilier s’avère une nécessité. En effet, cet officier ministériel a pour rôle de sécuriser la transaction. Il s’assure que le titre de propriété qui va t’être cédé appartient réellement au vendeur et qu’il est en droit de vendre le terrain. 

Le notaire s’assure aussi qu’il n’y ait pas déjà de litiges préexistants sur le bien immobilier, qu’il ne s’agisse pas d’un bien immobilier déjà hypothéqué ou d’un bien déjà vendu à une autre personne. Le notaire s’enquiert aussi auprès des services de la conservation foncière, de la situation juridique du terrain et des charges et droits reels qui y sont liés. Il vérifie donc au niveau du titre foncier, qui sont le(s) réels propriétaires du bien immobilier et s’ils ont tous donné leur accord pour que le terrain soit vendu. En faisant recours aux services d’un notaire, tu peux être rassuré car celui-ci te permet de disposer d’un droit de propriété inattaquable sur le bien immobilier que tu vas acheter. Ce qui veut dire que nul ne pourra remettre en question le droit de propriété dont tu disposes sur le terrain qui sera acquis. 

L’avantage de recourir à un notaire c’est que celui-ci, de par les pouvoirs qui lui sont conférés, pourra confirmer ou infirmer les informations données par le vendeur du bien immobilier. Au cas où les informations fournies par le vendeur ne seront pas vérifiées, le notaire te recommandera d’annuler la transaction. 

Etape 3: Trouver un accord avec le vendeur pour acheter un terrain agricole au Sénégal

Dès que tu trouves un terrain qui te convient et après t’être assuré que les informations fournies par le vendeur sont correctes, tu peux te lancer dans la procédure d’achat du foncier agricole. Mais avant, tu dois trouver un accord avec le vendeur du terrain. Que celui-ci soit un particulier ou un professionnel, tu dois l’entendre avec lui sur le prix de vente du terrain. 

Généralement, la plupart des vendeurs prévoient une marge de négociation sur le prix du terrain. Ne te fie donc pas seulement au prix de vente qui est fixé. N’hésite pas à négocier ou à te faire accompagner par un expert en la matière qui t’aidera à négocier le prix de vente du terrain. Autre chose dont il faut tenir compte, ce sont les conditions dans lesquelles se déroulent la vente ainsi que la date à laquelle tu deviendras officiellement propriétaire du terrain.

Si le vendeur est d’accord pour te vendre la parcelle et que toi aussi tu es intéressé, tu peux soit lui faire une offre d’achat, soit le laisser te faire une promesse unilatérale de vente. Ou carrément, vous décidez ensemble de faire un compromis de vente. Dans le cas de l’offre d’achat, c’est toi qui t’engage auprès du vendeur à acheter le bien immobilier. Ce qui veut dire que si après tu te désistes, tu pourrais être obligé de verser des dommages et intérêts au vendeur, en fonction de la raison pour laquelle tu abandonnes l’achat. 

En ce qui concerne la promesse unilatérale de vente, c’est uniquement le vendeur qui s’engage à te vendre la parcelle. Ce qui veut dire qu’il ne peut plus le vendre à une autre personne et est obligé d’aller au bout de la transaction. Si celui-ci décide d’annuler la vente, il devra te payer des indemnités. A noter que l’offre d’achat tout comme la promesse de vente ont pour but d’accélérer la transaction. Quant au compromis de vente, il engage à la fois le vendeur et l’acheteur. 

Au Sénégal, dès que le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier trouvent un accord, ils optent plutôt pour la signature d’un compromis de vente. 

Etape 4 : Signer un compromis de vente pour acheter un terrain agricole au Sénégal

Encore appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un document à travers lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent respectivement à acheter et à vendre la parcelle. La rédaction et la signature d’un compromis de vente au Sénégal peuvent se faire soit sous seing privé (entre le vendeur et l’acheteur devant témoins), soit devant un notaire. On te recommande vivement de le faire devant un notaire de préférence. 

Dans le cadre d’un terrain agricole, le compromis de vente doit comprendre un certain nombre d’éléments. Entre autres :

• Un descriptif détaillé du terrain agricole mis en vente ;
• L’existence ou non d’un bornage au niveau du terrain ;
• La présence éventuelle de servitudes ou d’hypothèques liés à la parcelle ;
• Le prix de vente du terrain ;
• Les modalités de paiement de la parcelle ;
• La durée de validité de la promesse ;
• Les clauses suspensives qui peuvent induire une rupture du contrat ;
• Et le montant des émoluments du notaire .

Il faut noter que la signature du compromis de vente implique le versement d’un acompte de 10% du prix de vente du terrain au vendeur. Cet acompte doit être conservé par le notaire. De même, après la signature du compromis, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. C’est la période au bout de laquelle tu peux renoncer à l’achat du terrain sans avoir à verser des dommages et intérêts au vendeur. 

Entre la signature du compromis de vente et la signature officielle de l’acte de propriété du terrain, il peut s’écouler environ deux mois. Durant ce temps, l’acheteur doit réunir le financement nécessaire pour finaliser l’achat de la parcelle. De son côté, le notaire doit réunir les informations nécessaires sur le bien immobilier afin que l’acheteur puisse procéder à une transaction sécurisée. Il doit aussi définir les différentes taxes à payer et préparer les documents officiels relatifs à la transaction. 

Etape 5 : Réunir le financement nécessaire pour acheter un terrain agricole au Sénégal

Après avoir signé le compromis de vente associé à l’achat de ton terrain au Sénégal, tu dois profiter du délai qui est accordé entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte définitif de vente pour préparer le financement de ton acquisition. Si tu envisages un prêt immobilier, c’est à ce moment qu’il faudra te rapprocher d’un établissement bancaire au Sénégal. Tu pourras alors soumettre un dossier de prêt immobilier et utiliser cet emprunt pour financer ton achat immobilier. 

Pour information, tu dois mentionner lors de la signature du compromis de vente, le moyen par lequel tu comptes financer l’achat du terrain (prêt bancaire, crowdfunding, etc.). Cela permettra au notaire d’inclure une condition suspensive liée au défaut de financement dans le compromis de vente. Ce qui veut dire que la transaction pourrait prendre fin sans conséquences, au cas où tu ne parviendrais pas à obtenir un financement. 

Etape 6 : Signer l’acte authentique de vente devant le notaire 

L’acte définitif de vente doit être obligatoirement signé devant un notaire car c’est celui-ci qui sera responsable d’authentifier la transaction. Au Sénégal seuls les notaires sont habilités à rédiger un acte définitif de vente et le faire signer par les deux parties (vendeur et acquéreur). Si bon nombre de personnes sont victimes d’arnaques immobilières au Sénégal en matière d’achat et de vente, c’est parce qu’elles ne prennent pas la peine de faire recours à un notaire pour authentifier la transaction. 

En effet, non seulement le notaire authentifie la vente mais il se charge aussi de la publication du transfert de propriété au niveau du Conservateur de la propriété et des droits fonciers. C’est à dire qu’il s’occupe des formalités de publicité foncière et se charge de l’inscription du nom du nouvel acheteur dans le livre foncier. Et seul un notaire a la prérogative de se charger de la publication du nom d’un acheteur dans le livre foncier pour que celui- ci soit reconnu légalement comme propriétaire. D’où l’importance de l’intervention du notaire dans le cadre d’un achat immobilier. 

Sache qu’après la signature de l’acte de vente définitive chez le notaire, tu n’obtiens qu’une attestation d’achat. Ce n’est qu’après que le notaire ait effectué la publication dans le livre foncier que tu recevras une copie du titre foncier du terrain que tu auras acheté. Comme tu peux donc le voir, tu ne peux alors pas acheter un terrain au Sénégal sans passer devant un notaire. 

Point important : Les critères essentiels pour choisir un terrain agricole au sénégal

Maintenant que tu as une idée de comment acheter un terrain au Sénégal, il est important avant de te lancer dans la recherche foncière de définir tes critères. Comme on l’a vu plus haut, avant de te lancer dans la recherche de ton terrain agricole, tu devras tenir compte d’un certain nombre de critères. Ces derniers vont être fonction du type de culture que tu souhaites faire sur la parcelle, de la zone dans laquelle tu veux t’implanter et de bien d’autres paramètres. Pour t’aider à y voir plus clair voici quelques critères cruciaux à prendre en, compte avant d’acheter un terrain agricole au Sénégal :

• Critère n°1 : L’accessibilité du terrain

Lorsque tu achètes un terrain agricole au Sénégal, tu dois t’assurer que celui-ci soit accessible. Certes, il n’est pas possible d’acheter un terrain agricole en plein centre ville comme on pourrait le faire pour un terrain destiné à être construit. Généralement, les terrains agricoles s’achètent dans les villages ou zones reculées, c’est- à-dire loin des agglomérations. Toutefois, ce n’est pas une raison pour acheter ton terrain dans une zone difficilement accessible. Pense aux fournisseurs qui devront venir t’apporter des machines agricoles ou encore à tes clients qui vont vouloir acheter bord champs. Ces personnes devront pouvoir accéder facilement à ton domaine agricole. Le champ doit aussi pouvoir être accessible afin de faciliter les éventuels aménagements que tu pourrais y faire. Plus les chemins sont accessibles, moins tu auras à dépenser de l’argent pour les entretenir. 

• Critère n°2 : La présence d’un cours d’eau au niveau de la région

Généralement, l’on recommande d’éviter les terrains qui n’ont aucune source d’eau autour d’eux. En effet, si dans les environs de la région dans laquelle tu achètes ton terrain il n’y a pas de cours d’eau, tu seras obligé de dépenser de l’argent supplémentaire pour construire un forage. Sachant que le coût d’implantation du forage est élevé et va dépendre de la zone dans laquelle se situe le terrain, il vaut mieux se tourner vers un terrain qui bénéficie d’une source d’eau que tu pourras dévier pour la faire passer dans ton champ. Il faut aussi garder à l’esprit que le besoin en eau va dépendre de la capacité de rétention du sol. Et ce paramètre dépend d’un autre facteur qu’est la structure même du sol qui abrite le terrain. 

• Critère n°3 : La texture/structure du sol

La structure et la texture d’un sol sont deux notions qui sont souvent associées mais qui en réalité ne renvoient pas à la même chose. La texture d’un sol désigne ses proportions en argile, en sable fin ou grossier, en limon, etc. Quant à la structure du sol, il s’agit de la façon dont les particules minérales et organiques qui composent le sol s’assemblent. C’est donc la structure du sol qui définit sa porosité. 

Ainsi, les sols en fonction de leur texture et structure sont différents et ne se valent pas tous. On ne peut pas non plus faire une culture sur un sol sans tenir compte du fait que le sol en question soit adapté à ce type de culture. Avant d’acheter un terrain agricole au Sénégal, tu dois donc prendre en compte quelques paramètres : le sol va-t-il être adapté au type de culture que tu envisages de pratiquer ? Quelle est la structure du sol, quel est son type ? Ce sont les réponses à ces questions qui vont conditionner les choix techniques de ta ferme.

Par ailleurs, il faut chercher à retracer l’histoire de la parcelle :  Quelles étaient les différentes pratiques agricoles effectuées sur ce terrain auparavant? Qu’est ce qui y était cultivé ? Ce sont des questions que tu devras poser lors des visites. Cela te donnera une bonne indication sur l’état du sol et les différentes caractéristiques de celui-ci. 

Dernier point relatif à ce critère, n’hésite pas à procéder à une analyse du sol qui abrite le terrain avant de t’engager. Cette analyse sert à connaître précisément la composition, le taux de matière organique et la trace d’éventuels polluants dans le sol. Tu pourras alors en fonction de cela définir les techniques agricoles, apports, choix de variétés d’espèces à privilégier sur le site. 

Se lancer dans l’entrepreneuriat agricole au Sénégal constitue un projet passionnant. Mais c’est aussi une aventure qui ne sera pas du tout de repos. Un des premiers choix importants qu’il te faudra faire c’est celui du terrain. C’est ce dernier qui va d’ailleurs conditionner la réussite de ton projet. Prends donc le temps de bien choisir une parcelle qui conviendra à ton activité et surtout fais recours aux services d’un notaire afin d’éviter les arnaques qui sont monnaie courantes sur le marché immobilier au Sénégal. Lors de tes recherches, évite au maximum les intermédiaires, surtout ceux qui te réclament de l’argent pour soi-disant régler un problème ou accélérer la transaction. Aussi, ne verse pas d’acompte au vendeur, tant que tu n’es pas passé devant un notaire.  Même si on te donne un reçu, il peut quand même s’agir d’une arnaque. Le mot d’ordre reste donc la vigilance. 

Tu veux te lancer dans l’entrepreneuriat agricole et tu souhaites être accompagné et formé pour améliorer tes compétences ? Nous organisons des formations en agriculture écologique toute l’année à Toubab Dialaw au Sénégal ! D’une durée de 10 jours, ces formations sont dédiées spécialement aux entrepreneurs qui veulent faire de l’agrobusiness. Pour en savoir plus, clique sur le lien ci-dessous.

>>>>> S’INSCRIRE À LA FORMATION <<<<<

A lire aussi :

Rahim Bâ : La success story d’un agriculteur écologique sénégalais